Цели и функции оценки объекта недвижимости

Понятие и сущность оценки недвижимости…………………………4 1. Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации………… 2. Основные цели оценки недвижимости……………… 2. Функции оценки недвижимости…………………………..

Стандарты и правила оценочной деятельности «Оценка недвижимости»

Оценка объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости Недвижимость, Квадратный метр, как понятие рыночное, имеет свойство изменяться в цене. Иногда довольно трудно вычислить — какова же его реальная стоимость? А ведь этот вопрос ежедневно задают тысячи покупателей и продавцов. Найти ответ им помогает экспертная оценка недвижимости. К слову, на Западе уже давно любая операция с недвижимостью не обходится без участия профессионального оценщика.

Оно и понятно: там народ умеет считать деньги. Оценка недвижимости — нахождение стоимости права собственности или аренды для недвижимого имущества: квартир, домов, офисов, зданий, производственных помещений. Когда может потребоваться оценка недвижимости? Законодательство предусматривает большое число операций, которые проводятся с использованием недвижимости, и очень часто при этом требуется знать ее актуальную рыночную стоимость.

Вот несколько распространенных примеров таких операций: совершение сделок купли-продажи недвижимости или сдача ее в аренду, получение кредита под залог недвижимости, страхование, передача прав собственности в порядке наследования или дарения, внесение имущества в уставной капитал.

Это далеко не полный перечень ситуаций, когда нужна оценка недвижимости. Помощь квалифицированных экспертов-оценщиков может понадобиться, если по каким-либо причинам в БТИ нет сведений о балансовой стоимости недвижимости, которые необходимы при юридическом оформлении сделки. Однако следует заметить, что в данном случае далеко не все заинтересованы в объективной рыночной оценке недвижимости.

Причина хорошо всем известна: часто балансовая стоимость недвижимости, которая указана в документах БТИ, во много раз ниже, чем ее реальная цена.

Дело в том, что, определяя балансовую стоимость недвижимости, специалисты БТИ, в отличие от других экспертов-оценщиков, как правило, учитывают не ситуацию на рынке, а степень износа дома, коэффициенты амортизации и т. В результате, например, большая квартира в центре города может быть оценена намного ниже, чем однокомнатная в спальном районе. Тем не менее, часто именно заниженную цифру требуют указывать в договорах купли-продажи покупатели недвижимости.

Ведь госпошлину на сделки с недвижимостью еще никто не отменял, а чем меньше указанная в договоре купли-продажи пускай и фиктивная цена, тем меньше затрат придется понести при покупке квартиры. Хотя опытные риелторы предупреждают, что, пытаясь сэкономить таким образом сотню-другую, покупатель сильно рискует. Экспертиза по оценке недвижимости является достаточно непростой процедурой.

Оценщик должен обладать серьезной квалификацией и опытом в данной области, профессиональными знаниями по юриспруденции, инженерно-архитектурным, строительным дисциплинам, в совершенстве знать актуальную законодательную базу и тонкости рынка недвижимости. При проведении независимой оценки недвижимости мы учитываем множество факторов местоположение, наличие и насыщенность инфраструктурой, стоимость прав аренды на землю, техническое состояние здания.

Мы предлагаем комплексное обслуживание заказчика: оценить объект силами нашего отдела независимой оценки недвижимости, определить техническое состояние и выдать рекомендации по дальнейшей эксплуатации, а также продаже или аренде недвижимости, обеспечить законность сделок по покупке, продаже и аренде недвижимости и права заказчика силами юридического отдела. В процессе проведения работ наши специалисты помогут идентифицировать недвижимость, уточнить имущественные права на нее, определить масштабы поиска и сбора необходимых данных для оценки недвижимости, определить ограничивающие условия для сделок по продаже и аренде недвижимости.

Совместно с Вами мы определим стоимость и сроки проведения работ, рассмотрим всевозможные юридические ограничения прав собственности на объект недвижимости. При независимой оценке недвижимости учитывается также влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости связанного с этим объектом имущества, оборудования или нематериальных активов. При проведении работ мы учитываем цель и предполагаемое использование результатов определения стоимости объекта. Оценка квартиры Оценка квартиры — один из наиболее популярных вариантов экспертизы в сфере оценки недвижимости.

Количество собственников и сделок, совершаемых с жильем, исчисляется миллионами. В каких случаях вам может понадобиться оценка квартиры независимым оценщиком?

Во-первых, при покупке или продаже жилья. Но на сегодняшний день это не самая распространенная причина провести независимую оценку недвижимости. Процедура купли-продажи, как правило, совершается через риелторское агентство, где не только проведут оценку вашей недвижимости на предмет ее рыночной стоимости, но помогут подобрать варианты, оформят сделку.

Несколько чаще собственники обращаются к экспертам, чтобы сделать оценку квартиры для банковского кредитования под залог. Иногда прибегают к оценке недвижимости при имущественных спорах. Вопрос независимой оценки квартиры также встает и при переходе права собственности в порядке дарения, наследования, договора ренты.

Совет эксперта совсем не помешает, если вы приобретаете недвижимость, для того, чтобы потом сдавать ее в аренду. Оценщики помогут точно рассчитать, сколько средств еще придется вложить в ремонт и обустройство квартиры, затем сделают выводы насчет рентабельности такой инвестиции.

Если в результате окажется, что срок окупаемости недвижимости не будет превышать четырех лет, то это приобретение можно считать выгодным. Как результат оценки недвижимости вы получаете официальный документ с ее обоснованной, объективной рыночной стоимостью.

Кроме того, что очень важно, этот документ на законных основаниях можно использовать как доказательство в суде и аргумент в налоговых спорах. Особенности оценки недвижимости Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций.

Для того чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на нее. Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости. Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества.

При этом следует учитывать, что: чем выше размер дохода, тем лучше; чем выше надежность получения дохода, тем лучше; чем дольше вы получаете доход, тем лучше.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль.

Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятия.

Например, при сделках купли - продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления; при кредитовании - залоговую стоимость; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость.

При проведении оценки недвижимости необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость, включая нематериальные неосязаемые факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя.

Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам, расположенным рядом, но построенным другими застройщиками.

Квартиры , предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену. Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя, с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки.

При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя. Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость.

Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории, чем, например, жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона и даже республики.

Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты, находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры. Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования.

Не требуется поправок к ценам, если часть стоимости уплачивается продавцом, и это является обычным для данного рынка. Поправки не должны производиться механически, они должны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования. Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия.

Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, к примеру, налоговым регулированием.

На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования. Рассмотрим случай, когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода.

Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Инвестор так же хотел бы, чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода.

Для настоящего инвестора все иные удовольствия, связанные с владением собственностью, не имеет сколько-нибудь существенного значения.

Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду рыночную стоимость, однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость.

Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости. Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке. Например, крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с целью получения долгосрочных преимуществ.

Поскольку облигации более ликвидны, чем торговый центр, вполне вероятно, что инвестиции будут произведены в ценные бумаги. Особенности недвижимости как объекта оценки Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью неподвижностью , ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью. Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости.

Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами. Но при совершении сделок купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится одним из самых важных, а изменение стоимости нашей недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние. На бытовом уровне существует представление, что оценка объекта недвижимости — это сравнение его стоимости со стоимостью объектов-аналогов, по которым известны цены совершения сделок купли-продажи.

Это, конечно, верно и оценщики называют такой способ оценки сравнительным или рыночным подходом к определению стоимости недвижимости. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке недвижимости, по которой есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже таких объектов недвижимости очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда.

Думаю, что читатель сам неоднократно интересовался ценами на квартиры-аналоги для того, чтобы произвести оценку собственной недвижимости. Самым главным в сравнительном подходе является точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные то есть зафиксированные на дату оценки недвижимости цены купли-продажи.

В ходе оценки устанавливается кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая служит основой расчета налога на недвижимое имущество

Цели и функции оценки недвижимости

Цели и функции оценки. Анализ факторов, влияющих на стоимость предприятия. Цели и функции оценки бизнеса Цель оценки - определение стоимости объекта оценки вид стоимости. Основной функцией оценки является ее последующее использование или назначение.

интернет-магазин

Объекты недвижимости — не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость — основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. В данной работе под объектом понимается рынок жилой недвижимости, а изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ это предмет работы. Под имуществом в гражданском праве понимаются отдельные вещи или их совокупность включая деньги и ценные бумаги.

Цели оценки недвижимости

Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами 4. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица индивидуальные предприниматели , а с другой - потребители их услуг заказчики. Цель определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости земельного участка и тип тех прав, которые к нему относятся.

Полезное видео:

Вы точно человек?

Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками. Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны. В действительности третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например: страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем; кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безопасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить обратно в случае банкротства заемщика; государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность. Третьей стороной могут выступать производители и посредники дилеры и брокеры , покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы банки и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансовые и лизинговые компании, партнеры и супруги. Следует отметить, что иногда у собственника заказчика оценки может быть несколько причин для проведения оценки. Например, собственник хочет определить страховую стоимость для оформления страховки от пожара и ликвидационную стоимость для получения кредита в ипотечном банке. Такая ситуация вполне возможна, и в этом случае оценка является многоцелевой.

Понятие и сущность оценки недвижимости

Март 10, Наталья Недвижимость 0 Одним из наиболее важных и определяющих моментов оценки объекта недвижимости является установление функции и цели оценки. Кроме того, от этого зависит выбор методологии в дальнейшем, которая, собственно говоря, и определяет результативность всего процесса оценки. Для того, чтобы правильно определить цель, в первую очередь необходимо ответить на вопрос: что именно подлежит оценке? Именно цель определяет, какой именно будет база оценки вид оценочной стоимости , которая зависит от характера используемых данных, подходов и принципов, которыми оценщик будет руководствоваться в процессе оценки объекта.

Рассмотрим содержание отдельных этапов. Идентификация объектов недвижимости — это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик. При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта. Установление предмета оценки — это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права право на аренду, на долю в совместных правах и т. Определение даты оценки — является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться.

Федеральных законов от Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации в ред. Федерального закона от Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Понятие оценочной деятельности Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Субъекты оценочной деятельности в ред. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей настоящего Федерального закона.

Одним из наиболее важных и определяющих моментов оценки объекта недвижимости является установление функции и цели оценки.

Объекты недвижимости — не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость — основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.

Связаться с автором В проведении работ по оценке недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны: — продавцы и покупатели; — владельцы объектов недвижимости различного назначения; — инвесторы; — государственные структуры контрольно-ревизионные и налоговые ; — управленческие структуры муниципальных образований; Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками. Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны. В действительности третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например: — страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем; — кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безопасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить обратно в случае банкротства заемщика; — государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность.

Наверх